용도지역은 토지의 용도와 관련된 상위제도

용도지역은 토지의 용도와 관련된 상위제도

우리나라는 공공의 목적을 위하여 소유자 이용권의 일부를 제한합니다. 그래서 내가 소유하고 있는 토지에 마음대로 건물을 지을 수 없습니다. 토지의 용도를 지정해 지을 수 있는 건물의 종류를 규제한 제도가 용도지역, 특별히 관리해야 할 토지는 용도지구, 용도구역으로 지정하고 있습니다. 용도지역은 토지의 용도와 관련된 가장 높은 개념이고 용도지구 아래에서 용도지구와 용도구역을 지정합니다. 용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도구역은 각각 개별법에 의해 관리됩니다. 시가화조정구역의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수산자원보호구역의 경우 수산자원관리법, 개발제한구역의 경우 개발제한구역법, 도시자연공원구역의 경우 도시공원법에서 용도구역 내 행위제한 등을 따로 규정하고 있습니다. 용도구역의 종류에는 총 5가지가 있습니다. 먼저 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 국토교통부장관이 지정하는 용도구역을 말합니다. 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가, 휴식 공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있을 경우 시, 도지사 또는 대도시 시장이 지정하는 용도구역을 말합니다. 시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 국토교통부장관이 지정하느는 용도구역을 말합니다. 수산자원보호구역은 수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대해 해양수산부장관이 지정하는 용도구역을 말합니다. 입지규제최소구역은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토교통부장관이 지정하는 용도구역을 말합니다. 용도변경은 건축법에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 타 용도로 변경하는 행위를 말합니다. 건축물의 용도변경을 하고자 할 때 건축법 시행령에서 규정된 시설군에 대한 기준에 따라 허가를 받거나 용도변경에 대한 신고, 혹은 건축물대장 기재내용 변경신청을 해야합니다. 용도별 시설군은 총 9가지로 구분됩니다. 자동차관련시설은 자동차관련 시설군으로 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환관련시설, 묘지관련시설, 장례식장은 산업 등 시설군으로 포함됩니다. 그밖에도 전기통신시설군, 문화집회시설군, 영업시설군, 교육 및 복지시설군, 근린생활시설군, 주거업무시설군, 그 밖의 시설군이 있습니다. 예를 들면 8번째 주거업무시설군인 단독주택을 7번째 근린생활시설군인 미용원으로 용도를 변경하고자 할 때 상위 시설군으로 용도를 변경하는 경우이므로 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 반대의 경우로 7번째 근린생활시설군인 음식점을 8번째 주거업무시설군인 단독주택으로 용도 변환하고자 할 때는 하위 시설군으로 용도를 변경하는 경우이므로 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 합니다. 이렇게 땅 위에 건물을 지으려고 하면 단계적으로 처리해야할 일들이 많습니다. 그러므로 꼭 전문가와 상의 후 건물을 지어야합니다. 건축물의 용도를 변경하고자 할 때는 우선 변경하고자 하는 용도가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 해당 용도지역, 지구 안에서 건축할 수 있는 용도인지 고려해야 하며 변경하려는 용도의 건축기준을 만족시켜야 합니다. 용도변경을 위한 기존 건축물의 수선 또는 변경이 필요한 경우에는 다음을 고려해야 합니다. 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100 이상인 경우에는 건축법에 의한 사용승인을 받아야 합니다. 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500이상일 경우의 수선 또는 변경은 건축사가 설계하여야 합니다. 건축법에 의한 허가를 받지 앉거나 신고 없이 무단용도변경을 한 경우에는 관할관청이 해당 용도변경 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액을 이행강제금으로 부과할 수 있으니 주의해야 합니다. 용도용적제는 용지역의 지정 목적을 달성하기 위하여 용도의 혼합률에 따라 용적률을 차등하는 제도입니다. 개인적으로 용적률이 높을수록 높은층수의 건물을 지을 수 있기 때문에 용적률은 높은 것이 좋다고 생각합니다. 상업지역에서 주거복합건물을 지을 때 주거용도 비율의 증가에 따라 용적률을 줄이는 제도로서 도시계획조례에 근거합니다. 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.